[미국법:Real property] Joint Tenancy / 합유,공유 재산

안녕하세요. 미국변호사 장수훈입니다. 오늘은 Real property 중 Joint Tenancy에 대해 설명드리도록 하겠습니다.

1.1  Joint Tenancy

땅 하나를 두 명 이상이 Right of Survivorship을 갖고 소유하는 것을 Joint Tenancy라고 합니다. Right of Survivorship은 한사람이 죽으면 다른 한사람에게 모든 소유권이 넘어가는 것을 의미합니다. 예를 들어 A acre를 Right of survivorship으로 B와 C가 소유하고 있는데, B가 죽는다면, B의 A acre 소유권은 B의 자손이 아니라, C가 통째로 가져가게 됩니다. 따라서, Joint Tenancy는 Devisable, Descendible는 인정되지 않으나, Alienable만 인정됩니다.

Joint Tenancy는 TTIP 조건을 만족해야 Creation이 생깁니다. Time, Title, Interest, Possession이 Right of Survivorship을 갖고 있는 사람과 동일해야 Joint Tenancy가 발생합니다.
Joint Tenancy의 Creation보다 Termination이 문제 더 많이 출제 됩니다. Termination은 SPAM조건 을 만족해야 합니다. 필자는 STPAM으로 외우길 권유합니다. Sell, Transfer, Partition, Mortgage(Title Theory)가 만족되면 Joint Tenancy가 사라지고 곧장 Tenancy in common으로 변경됩니다. 즉, 소유 관계는 그대로 유지되나, Right of Survivorship만 사라진다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, A와 B가 Joint Tenancy를 갖고 있었다고 가정합시다. A는 B와 땅을 나누고 싶어서 Court에 Partition을 신청했습니다. Court는 Partition Judgment를 10월 10일에 내 놓았습니다. 하지만, A는 10월 8일에 사망했습니다. 10월 11일 현재 Joint tenancy는 누구의 소유인가요? 

정답은 B의 소유입니다. 이유는 Partition Decree전에 A가 사망했고, Joint tenancy가 유지된 상태에서 Right of survivorship이 발동되었기 때문입니다.

★MEE Will문제에서 Divorce Decree를 받기 전에 부부 재산 분할 문제에서도 이와 비슷한 상황을 보게 될 것입니다. 
Mortgage를 받았다고 해서 무조건 Joint Tenancy가 깨지는 것은 아닙니다. Mortgage는 총 두가지 이론이 있는데, Title Theory와 Lien Theory가 있습니다. Title Theory는 마치 Mortgage를 받으면 Title이 Mortgagee, 즉 은행이 가져가는 것으로 간주하는 이론입니다. Title Theory에 의하면Mortgage를 받는 순간 Transfer와 동일한 효과를 만들어 내기 때문에 Joint Tenancy가 Termination되었다고 간주합니다. 

반면, Lien Theory의 경우 Mortgage를 일종의 Lien(근저당권)으로만 간주해서, Title transfer가 발생하지 않는다고 간주합니다. 이 경우 Joint Tenancy는 그대로 유지됩니다.

	Title Theory	Lien Theory
정의	Joint Tenancy에서 Mortgage가 발생하는 경우, 돈을 빌려준 채권자에게 Title이 넘어갔다고 보는 이론	Joint Tenancy에서 Mortgage가 발생하는 경우, 돈을 빌려준 채권자에게 Lien이 넘어갔다고 보는 이론
효과	Joint Tenancy → Tenancy in common	Joint Tenancy

 

 

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