16편 Real Property 3가지 이슈들

안녕하세요. 미국변호사 장수훈입니다. Bar시험 과목 중 가장 지문의 길이가 긴 과목이 바로 Real Property입니다. 지문의 길이가 길다는 것은 그만큼 NCBE에서 제공하려는 정보량이 많다는 것을 의미합니다. 많은 정보를 조합하여, 정답을 찾아내야 하기 때문에, Real property 문제 풀이는 사실관계를 파악으로부터 시작됩니다. 그렇다면, Real property 중 중요한 이슈 3가지는 어떤 것이 있을까요? 

 

 

Real property 이슈에 대해 설명하기 전, MBE를 바라보는 NCBE의 관점에 대해 간략히 설명드리고자 합니다. NCBE는 구체적인 Statute(법, 시행령)에 초점을 맞추기 보다, Common Law(보통법, 공통법)에 초점을 맞추고 있습니다. 따라서, 우리가 Real Property문제를 풀기 위해 Common law를 기억하는 것이 우선되어야 합니다. 만약, NCBE에서 Statute를 따로 점검하고자 한다면, 문제에 반드시 언급해줍니다. 

 

 

ISSUE 1 : Real Property 종류

 

Common law는 다양한 부동산 형태를 인정하고 있습니다. Fee simple absolute, Fee simple determinable 등 현재와 미래 소유자 특징과 관련된 부동산 형태가 있습니다. 공유 또는 합유 형태인 경우 Tenancy in common, Joint tenancy 등과 같은 형태도 존재합니다. NCBE는 각 부동산 형태의 특징과 함께, 이를 소유하고 있는 Landowner와 Tenant의 Duty와 Right을 점검합니다. 따라서, 부동산 형태와 이와 연관된 사람들의 권리관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

ISSUE 2 : Real Property 계약

 

Real Property 거래는 Common Law Contract을 따릅니다. 그렇기 때문에, Common law Contract의 요소 중 Real property에 인정되는 요소와 인정 되지 않는 요소를 파악하는 것이 중요합니다. 특별히, 신경 써야 하는 부분은 Statute of Fraud, 서면 계약을 체결하는 것과 Consideration, 계약 전 서로간 맺는 의무관계 등이 있습니다. Real Property의 거래 금액이 워낙 크기 때문에 Installment contract으로 주로 체결하는 만큼, 이에 대한 학습이 필요합니다. 이 과정에서 발생하는 Legal title, Equitable title이슈를 파악해주면, Real property contract에 대한 의문점은 대부분 해소할 수 있습니다.

 

 

ISSUE 3 : Mortgage

 

Real Property의 꽃은 Mortgage(주택담보대출)입니다. Mortgage를 받지 않고 부동산 거래가 힘들기 때문에, 당연히 Mortgage에 대한 부분이 시험에 자주 등장합니다. Mortgage부분은 복잡하기 때문에 문제를 내기도 편합니다. 특히 Priority부분에 대해 NCBE는 집요하게 테스트를 합니다. 선순위권자가 Foreclose(경매)를 넘기는 경우도 있지만, 후순위권자가 Foreclose(경매)를 하는 경우도 있습니다. 이로 인해 발생하는 Mortgage와 Deficiency Judgment부분을 구별해서 이해해야 합니다. 그렇지 않으면, 매번 Real property의 벽을 넘을 수 없습니다.

 

 

이번 글에서 제가 생각하는 Real property 주요 이슈 3가지를 꼽아 보았습니다. 분량이 많고, 따질 요건도 많지만, 부동산 물건 그리고 이와 연관된 계약, 마지막으로 담보권에 대한 확실한 학습만 한다면, Real property에 해답을 빠르게 찾아낼 수 있을 것이라 확신합니다. 큰 틀은 의외로 세부적인 것 만큼이나 매우 중요합니다.

 

 

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