EB-5를 보는 거시적 관점 1 – 부동산

안녕하세요. 미국 변호사 장수훈 입니다.

미국 투자 이민을 준비하시는 분들에게 고민이 되는 부분은 바로 투자 프로젝트 선정입니다. 2017년3월6일 기준 미국 내1,277개 Regional Center가 있으며, 각 Regional center 별로 다양한 프로젝트를 진행하고 있습니다. 따라서, EB-5투자이민을 준비하시는 분들에겐 다양한 프로젝트가 오히려 방해 요인으로 작용할 수도 있습니다. 오늘은 프로젝트 선정에 대한 거시적 기준 한가지를 안내하도록 하겠습니다.

EB-5프로젝트는 대부분 부동산 투자입니다. 투자자가 선택해야하는 옵션은 미국 부동산이기 때문에, 미국의 부동산 상황에 대해 관심을 기울려야 합니다. 그렇다면, 미국의 전반적 부동산 가격의 변화가 어떻게 이루어졌는지 확인 해보도록 하겠습니다. 

이 데이터는 1980년 주거용 부동산 가격을 100으로 놓고, 연도별 가격 변화를 체크한 것입니다. 데이터를 통해 확인할 수 있는 것은 2008년 이후로 주거용 부동산 가격이 급락했다는 점입니다. 특히, New York과 LA의 경우 미국 평균보다 그 변동폭이 크다는 것을 확인할 수 있습니다. 이미 알고 계시겠지만, 2008년 Sub prime mortgage사태로 인해 나타난 현상이며, 한동안 미국 경제가 큰 불황에 빠졌다는 것을 알 수 있습니다.
2012년 이후 주거용 부동산 경기는 회복하기 시작했으며, EB-5프로젝트가 많은 LA와 New York만 따로 파악하더라도, 전반적 부동산 가격이 상승 회복세를 띠고 있다는 것을 알 수 있습니다. 

2016년 현재, 부동산 가격은 2008년 이전 수준으로 거의 회복하였습니다. 2017년 3월 15일 미 연방준비제도에서 기준금리를 0.50~0.75%에서 0.75~1.00%으로 올렸습니다. 그리고 미 연방준비제도는 금리의 지속적 상승을 보여주는 발언을 하였습니다. 미국의 경제상황이 금리 상승 부분을 버틸 수 있는지 여부는 불확실하지만, 미연준의 부동산 가격 조절 의지는 확실합니다. 
 
그렇다면, 과연 주거용 부동산 대출 구조가 2008년 전후 변경이 있는지 한번 파악해 볼 필요가 있습니다.
2008년 이전, 미국 주거용 부동산 매입 패턴은 Non-Down payment이었습니다. 즉, 주택 구입자는 은행에 대출금 일부를 보증금 형태로 넣지 않았습니다. 무려 22%가 넘는 주거용 부동산이 Down payment가 없이, 대출 되었습니다. 이는 은행 및 대출 기관이 부동산의 지속적 가격 상승을 지나치게 확신했다고 볼 수 있습니다. 하지만, 현재 Down payment없이 대출이 나가는 경우는 2%정도 밖에 되지 않습니다. 즉, 은행 및 대출 기관은 부동산 대출을 다루는 자세를 바꾸었으며, 채무자 또한 현금 자산을 축적하는 등 부동산 대출 자세를 바꾸었습니다. 따라서, 2008년 이전 부동산 가격의 상승과, 2012년 이후 부동산 가격의 증가를 동일한 선상에서 비교할 수 없습니다.
그렇다면, 우리의 관심사는 부동산 프로젝트 종류는 어떤 것이 있는가 입니다. EB-5 Regional Center는 5개 프로젝트에 투자를 할 수 있습니다. 
NAICS(North American Industry Classification System) Industry Category
Code2361 Residential Building Construction
Code2362 Non-Residential Building Construction
Code5413 Architectural, Engineering, and Related Services
Code5311 Lessors of Real Estate
따라서, 투자자는 평소 관심이 있거나, 확신이 서는 EB-5프로그램에 참여함으로써, 투자에 대한 독립적 선택권을 늘릴 수 있습니다. 
현재 EB-5 프로그램을 개발하는 대다수 Regional Center의 경우, 거주용 부동산 프로젝트에 좀 더 관심이 많습니다. 거주용 부동산 프로젝트에 관심을 기울이는 이유가 여러 가지가 있는데요. 첫번째, 수익 회수를 현금으로 전환할 이점이 큽니다. 주민은 주택에서 생활을 해야하고, 이에 대한 고정적 수요가 있다는 판단에서 Regional Center는 주거용 부동산 프로젝트를 진행하고 있습니다. 
두번째, Refinancing의 장점이 있습니다. 프로젝트가 성공적으로 마무리 된다는 것은 자신이 빌린 대출 자산을 갚을 만한 수익원이 발생한다는 점입니다. 그 방법은 임대를 주거나, 해당 Unit을 판매하는 방법이 있습니다. 또는 전체 건물을 다른 회사에 판매하는 방법이 있습니다.
현재 2016년 Rental vacancy rate을 참고 해보면 다음과 같습니다. 2012년 이후 주거용 공실율이 줄어들고 있는 점을 확인할 수 있습니다. 또한 거주 형태가 안정화 된다면, 안정적 주거 임대 수입이 발생할 것을 예상할 수 있습니다.

기타 등등 다른 이유들도 존재하지만, 부동산 전체 경기와, EB-5프로젝트 부동산의 전반적 특성을 이해하게 된다면, 자신에게 맞는 투자 자산을 선택하는데 좀 더 유리한 자리를 선점하실 수 있을 것이라 생각합니다. 안전한 투자는 없을지라도, 자신의 입맛에 맞는 투자자산은 있습니다.

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