[프리로] 미국 로스쿨 입학전 프리로 과정 - Property(3)

미국의 부동산을 이해하기 위해 미국 상황을 생각해보는 것이 좋을 것 같습니다. 구글 맵을 켜시고 구글 스트리트뷰를 한번 아무 곳이나 놓고 보시는 것을 추천드립니다.

 

굉장히 높은 확률로 허허 벌판을 보실 수 있을 것 같습니다. 황량한 벌판이 이어지거나 험준한 산지를 쉽게 보실 수 있습니다. 미국의 땅 넓이는 매우 넓습니다. 말 그대로 대륙입니다. 그 대륙에 있는 부동산을 다루는 법이 바로 미국 Property law라고 볼 수 있습니다.

 

A. Covenant와 Equitable servitude

땅이 넓다는 것은 모든 땅에 대해 사람이 거주할 환경을 만들기 어렵다는 것을 의미합니다. 사람이 거주하기 위해서 상하수도가 깔려야하고 전기 시설도 끌어 쓸 수 있어야 합니다. 그리고 기본적인 도로도 갖춰져야 합니다. 그런데 정부가 땅에 대해 거주할 수 있는 환경으로 만들기엔 땅이 넓어도 너무 넓습니다. 그래서 땅 주인이 해결해야 하는 경우가 생깁니다.

 

그렇다면 땅 주인이 자신이 생각하는 방식에 따라 부동산 규칙을 정할 수 있지 않을까요? 예를 들어, 자신이 땅에 대한 규칙을 정해 놓고 이 땅을 구매하는 사람들에게 자신이 정한 규칙을 따르라고 할 수 있을 것 같습니다. 이러한 규칙을 담은 것이 바로 Covenant이고 Equitable servitude입니다.

 

예를 들어, A라는 사람이 땅을 소유하고 있고 이 땅은 Single-family residence로만 사용하길 원할 수 있습니다. 그리고 집은 최대 2층집만 가능하고 집 색깔도 통일시키길 원할 수 있습니다. 땅을 27개 lots으로 나눈 다음 각 땅에 대한 길을 서로 사용할 수 있도록 할 수도 있습니다. 그리고 회비를 매년 따로 거두어 부동산 maintenance 비용으로 사용할 수 있습니다.

 

B. 돈으로 요구하는 경우와 행동을 요구하는 경우

위의 예에서 회비를 내지 않는 부동산 구매자가 있을 수 있습니다. 이런 구매자에 대해 회비를 내라고 요구할 수 있을 것 입니다. 이렇게 돈으로 요구하는 것은 Covenant에 포함됩니다. 반면, 사용 용도에 제한을 두는 것 그래서 상대방에게 사용 용도를 따르라고 하는 것은 Equitable servitude에 포함됩니다.

 

미국법을 쭉 배우다보면 Legal issue와 Equitable issue를 파악할 수 있습니다. Legal issue를 처리하는 방식과 Equitable issue를 처리하는 방식에 차이가 있다는 점도 알 수 있습니다. 부동산에서도 Legal issue 즉, 돈으로 처리하는 이슈와 Equitable issue 즉, 어떤 사람에게 행동을 요구하거나 제약을 두는 경우는 나눠 분석합니다. 이 부분을 기억하면 좋습니다.

 

C. Bona fide purchaser의 등장

부동산 부분을 배우다보면 Bona fide purchaser를 자주 보게 됩니다. Bona fide는 Notice가 없는 사람을 의미합니다. 그리고 Purchaser는 for value, 값을 지불하고 부동산을 구매한 사람을 의미합니다. 부동산에 Covenant 또는 Equitable servitude가 있었는지 없었는지 모른 사람이 돈을 내고 구매한 경우는 따로 분석이 필요합니다. 어떤 경우에 Notice가 있는지 또는 없는지 배웠습니다.

 

민법과 재산법은 그 나라의 문화가 더 많이 반영된 것 같다는 생각이 듭니다. 내가 알고 있는 틀로 남의 것을 이해하는 것도 도움이 되지만, 아예 백지 상태에서 새로운 것을 받아들이는 것도 매우 도움이 되는 것 같습니다.

 

감사합니다.

 

*장수훈 미국 변호사(Washington D.C.)는 서울대학교 경제학부를 우등 졸업하고, University of Kansas School of Law, Juris Doctor 과정을 우수한 성적으로 마쳤습니다. JD과정에서 Dean's Fellow의 맴버로 활동했습니다. 현재, 미국 민사 소송법, 미국 부동산 법, 설명있는 법률 영어 등 총11권 이상의 책을 출판하였고, 관련 강의도 진행 중 입니다. 또한, 해외 학술지에 지속적으로 논문을 기고하고 있습니다.

*미국 변호사 시험, 미국 로스쿨 공부에 맞춘 책과 강의를 만들었습니다. 중요 과목은 모두 담았습니다. 아래 링크를 통해 도움을 받으셨으면 합니다.
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*위 자료는 개인적 견해이므로, 이를 통한 결정에 책임을 지지 않음을 알려드립니다.​​