[개정판] 일부 샘플 및 발췌/ 미국 부동산법 Real Property

안녕하세요. 미국 변호사 장수훈입니다.

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[개정판] "미국 부동산법 Real Property" 샘플을 올립니다.

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개정 방향은 다음과 같습니다.

1. 어려운 표현, 애매한 표현을 수정하였습니다.

2. 부동산 계약 전반/Mortgage 항목을 강화했습니다.

3. 예제 설명을 보강했습니다.

4. 미국 부동산법을 이해하고자 하는 분들에 맞추어, 좀 더 쉽게 글을 고쳤습니다.

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책은 아래 부크크에서 구매 가능합니다.

미국 부동산법 Real Property

미국 부동산법을 한눈에 정리하였습니다. 개정판을 내면서, 개념을 좀 더 쉽게 정리하였습니다. 그리고 예제를 좀 더 구체화 시켰습니다. 미국 변호사 시험을 준비하는 수험생, 그리고 미국 부동산법을 이해하고자 하는 일반인들에게 도움이 되었으면 합니다. 책 정오표는 블로그에 있습니다. https://blog.naver.com/uslawacademy

www.bookk.co.kr

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1.1 Title (Legal Title Vs. Equitable Title)

순식간에 Closing Issue까지 넘어갔다. Closing이 마무리되면, 즉, 잔금을 납부하면, Legal Title은 Seller에서 Buyer로 완벽하게 넘어간다. 과연 Closing 전에 상황에서, Seller와 Buyer간의 Title은 어떻게 구분해야 할까?

Contract을 맺으면, Seller는 여전히 Legal Title을 갖고 있다. 하지만, Buyer는 Equitable title를 갖고 있다. 이 말을 좀 풀어 쓰면, 등기소에서 확인할 수 있는 법적 Title은 Seller이 소유하고 있고, 형평법상 소유는 Buyer가 갖고 있다고 정리할 수 있다. 따라서 Contract이 체결된 이후, Title을 소유하는 사람이 Seller, Buyer 총 두 명이 된다. Title 주인이 두 명이 된다는 것은 이 땅에 대한 법적 사건이 벌어지는 경우, Seller와 Buyer모두에게 일종의 Right, Liability가 발생한다는 것을 의미한다.

Example) A가 B에게 땅을 팔기로 Contract을 10월10일 맺었다. 10월 15일 Government에서 Condemnation을 실시하고자 했고, Legal title을 갖고 있는 A에게 Compensation을 지급했다. Closing은 10월 20일에 이루어질 예정이다. B는 Compensation을 받을 수 있는가? 정답은 Compensation을 받을 수 있다. 이유는 B는 Equitable Title을 갖고 있기 때문에 땅에 대한 소유권을 주장할 수 있기 때문이다. 다만, Government가 A에게 이미 보상금을 줬기 때문에, B는 A로부터 Compensation을 받아야 한다.

	Contract이전	Contract이후/Closing이전	Closing이후
Legal Title	Seller	Seller	Buyer
Equitable Title	-	Buyer	-

1.2 Damage

모든 문제가 그렇듯, 계약 불이행으로 인한 Damage가 발생한다. Real property law에서는 Damage에 대한 보상은 반드시 Specific performance로 한다. Specific performance란 돈으로 배상을 하는 것이 아니라, 그 부동산을 직접 전달하는 방식으로 문제를 해결해야 하는 것을 의미한다. 이유는 부동산이 각각 특징이 있는 Unique 상품이기 때문에, 대체할 수 있을 만한 물건이 없기 때문이다. 따라서 Real property Contract violation은 반드시 Specific performance 즉, 부동산을 직접 사거나 파는 것으로 마무리 된다.

◆Comments◆ 하지만, 예외사항도 존재한다. 예를 들어, Seller가 Buyer에게 부동산을 팔았다. 하지만, Buyer는 Wild deed를 받은 것이었고, 제3자는 Bona fide purchaser로서 Valid deed를 받았다. Court는 제3자를 쫓아내고, Buyer에게 부동산을 전달하는 것 대신, Buyer는 Seller로부터 금전적 보상을 받도록 결정을 내린다. 왜냐하면, 이미 합법적인 주인이 그 부동산을 갖고 있기 때문이다. 이와 같은, 예외적인 사항도 존재한다.

Real Property 계약을 맺을 시, Liquidated damage를 미리 계산하여 받을 수 있다. 보증금을 미리 내놓는 것을 Liquidated damage라고 이해하면 된다. 계약 불이행이 발생한 경우, Seller는 Liquidated damage를 그대로 챙길 수 있다. Liquidated damage가 생기게 된 계기는, Buyer가 Breach of contract을 할 경우, Expected profit을 계산하기 어렵기 때문에, 미리 그 피해금액을 산정하여, 받을 수 있게 하기 위함이었다. The amount of the liquidated damage는 전체 계약금액의 10% 수준으로 잡고 있다. 계약금의 10%를 Reasonable liquidated damage로 간주한다. 하지만, 부동산 또는 임대 성격상, Expected profit이 10%를 초과하는 경우, 초과 금액만큼 더 받을 수 있다. 10%초과 금액을 Liquidated damage로 받더라도, Expected profit 금액 안에만 있다면, Liquidated damage 취지를 약화시키지 않기 때문에, 그 금액도 Valid하다고 간주된다.

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1.3 Warranty

부동산 계약을 하더라도, 혹시나 모를 Physical defect, Legal defect로부터 보호하기 위해 Warranty계약을 체결한다. Contract에서 Warranty는 Expressed와 Implied가 존재하고 Waiver할 수 없는 Warranty도 존재한다. 자세한 것은 Contract에서 다루도록 한다. 지금은 Real Property에 해당되는 Quit claim deed와 General warrant deed만 살펴보기로 한다.

General Warranty Deed는 Grantor가 6개의 Covenant of title를 보증하는 것을 의미한다. (1)Present Covenant와 (2)Future Covenants로 나눌 수 있고, 각 Covenant에 3개의 세부 Covenant가 있다.

Present Covenants에 (a)Covenant of seisin, (b)Covenant of the right to convey, (c)Covenant against encumbrances가 있다. (a)Covenant of seisin은 Grantor가 Deed와 동일한 부동산을 소유하고 있다는 사실을 Warrant하는 것이다. (b)Covenant of the right to convey는 Grantor가 Right to transfer title를 보증하는 것이다. (c)Covenant against encumbrances는 Deed가 Encumbrance를 밝히는 것을 보증하는 것이다.

Future Covenants에 (a)Covenant of quiet enjoyment, (b)Covenant of Warranty, (c)Future covenant of further assurances가 있다. (a)와 (b)는 Grantee를 Subsequent lawful claims of title or encroachment로부터 보호하는 것을 의미한다. 우리가 위에서 배운, Quiet enjoyment와 Seller의 Duty와 잇닿아 있다. (c)는 Grantor가 Grantee에게 Valid title를 전달하기 위한 적절한 모든 조치를 하는 것을 약속하는 것이다.

대부분 Jurisdictions에서 간주하길, Present Covenant는 Run with the land하지 않다고 보고 있다. 따라서, Subsequent grantee는 Present covenant를 Grantor에게 요구할 수 없다. Present Covenant 중 Covenant of seisin, Covenant of the right to convey는 부동산을 넘기려는 시점에, Grantor가 부동산을 소유하지 않은 상태에서 발생하는 문제이다. Covenant against encumbrances는 Grantor가 Grantee에게 부동산을 넘길 때, Encumbrances가 있다면, Breach of Covenant against encumbrance가 발생한다. Future Covenant는 Run with the land하다고 보고 있으며, Subsequent grantee가 Grantor에게 Future covenant를 요구할 수 있다.

Example) A가 B에게 Present Covenant를 Warrant하고, 부동산을 판매 했다. B가 C에게 땅을 팔았다면, C는 A에게 Present covenant를 여전히 요구할 수 있는가? 정답은 요구할 수 없다. 왜냐하면, Present covenant는 A와 B간의 Personal Contract이기 때문이며, 이 것은 Run with the land하지 않기 때문이다.

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◆Comments◆ Breach of covenant발생시, Breaching party가 금전적 배상을 해주거나, Encumbrance를 없애는 등 Specific performance를 하기도 한다. 금전적 배상의 경우, Cost of perfecting title, 또는 Cost of defending title 비용을 청구한다.

After-acquired title를 획득한 사람도 위에 언급된 Present, Future Covenant를 요구할 수 있다.

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★Tip★ General Warrant Deed는 일반적인 하자를 보증하는 조약으로 생각하면 된다. 여기서 일반적 하자란, Title에 대해서 Contest가 발생하는 것을 의미한다. 땅의 주인이 누구인지 경합이 되는 경우 General warrant deed에 의해서 Seller에게 Buyer가 손해배상 청구를 할 수 있다. 하지만, 땅의 지면이 좋지 않아서 건물이 무너지거나, 땅 자체의 문제로 인해 발생하는 것은 General warrant deed에 따라 보상 받는 것이 아니다. Buyer는 자신의 능력을 다해서 집과 땅의 하자를 발견할 의무가 있기 때문이다.

Quit Claim deed는 위에 설명한 Present covenant와 Future covenant를 모두 포기한 Deed이다. 따라서, 위에 언급된, (a)Covenant of seisin, (b)Covenant of the right to convey, (c)Covenant against encumbrances, (d)Covenant of quiet enjoyment, (e)Covenant of Warranty, (f)Future covenant of further assurances이 없다. Quit claim deed를 받은 Grantee는 이 Deed를 전달한 Grantor보다 더 나은 Warranty를 받을 수 없다.

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★Tip★ 문제를 풀 때, Quit Claim deed를 부동산에 대한 일부 자신 권리를 포기하는 계약으로 보는 것이 효과적이다. 일부라고 표현한 이유는 포기를 하지 않는 것도 존재하기 때문이다. Quit Claim deed 계약시 Buyer는 Servient Easement, Latent Defect, Adverse possession를 포기한다. 마지 Contract계약에서 “AS IS”로 하는 것과 동일하다. 단, Mortgage 권리관련 사항은 포기하지 않는다. Quit Claim deed를 맺었다는 이유로 Buyer에게 Mortgage를 내라고 강요할 수 없다. Mortgage는 반드시 Assume과정을 통해 Mortgage를 내도록 해야 한다. Quit claim deed로 불가능하다. 이렇게 이해를 해야, Mortgage 문제를 풀 때, 실수를 하지 않을 수 있다. 따라서 Quit claim deed로 땅을 받을 경우는 Mortgage는 Subject to 형태로 받게 된다.

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1.4 Recording

Real property권리를 주장하기 위해서 반드시 Deed(Contract)을 관공서에 신고해야 하고, 등기부등본에 등재를 해야 한다. 이 과정을 Recording이라고 한다. Recording이 없는 땅 주인은 그 땅의 주인으로 인정받을 수 없다. 또한 Recording의 순서에 따라 땅의 소유권이 바뀔 수 있다. 따라서 문제에서 Recording의 유무, 순서의 빠르고 늦음에 따라 소유권을 묻는 문제가 나온다. 시간에 순서에 따라 Recording 이슈를 설명하면 다음과 같다

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◆Comments◆ Recording을 하게 되면, Constructive notice를 만족시킨다. 모든 사람에게, 이 부동산에 대한 정보를 공표하는 것이 된다. 따라서, Mortgage, Easement, Profit 등을 Recording하게 된다면, Potential buyer에게 해당 사실을 미리 Notice를 준 것 동일한 효과가 발생한다.

첫째, Wild Deed부터 시작된다. Wild Deed란 Record가 없는 땅을 또는 Chain of title이 끊긴 땅을 의미한다. Grantor이 Grantee1에게 넘겼고, Grantee1이 Grantee2에게 부동산을 넘겼다. 이때, Grantee1이 Recording을 제대로 하지 않았다면, Grantee2의 부동산 Title은 Wild deed가 되고, Grantee2는 부동산 소유권을 주장할 수 없다.

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Example) A가 B에게 땅을 넘겨주었지만, B가 Recording을 하지 않다. B는 합법적 Title 소유권을 제3자 또는 A에게 주장할 수 있을까? 정답은 주장할 수 없다. Recording을 하지 않으면 Wild Deed가 된다. Wild deed는 소유권을 인정 받을 수 없다.

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Example) A가 B에게 5년후에 땅을 넘겨주기로 했다. B가 5년을 참지 못하고, 2년후, C에게 땅을 판매하는 매매계약을 체결했다. C는 B와 거래기록을 Record를 했다. C는 합법적인 Title를 주장할 수 있는가? 정답은 할 수 없다. C가 Record를 했다고 할지라도, C의 땅은 여전히 Wild Deed이다. 왜냐하면 B가 Record를 하지 않았기 때문에, 그 후 모든 거래가 이루어진 것은 Wild Deed 상태가 된다. Wild deed인 상태에선 Chain of title이 없기 때문에, 소유권이 없는 것으로 간주된다. 따라서 위 예제에선 여전히 A가 땅의 주인이 된다.

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둘째, Estoppel by Deed가 발생할 수 있다. Wild Deed가 갑자기 해소되고, 해당 땅을 갖고 있는 사람이 소유권을 주장할 수 있는 것이 바로 Estoppel by deed이다. 이미 앞에서 설명한 바가 있다.

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Example) A가 B에게 5년후에 땅을 넘겨주기로 약속했다. B가 5년을 참지 못하고, 2년후, C에게 매매계약을 했다. C가 Record를 완료했다. 5년이 지나고 나서 B가 A로부터 땅을 받았고, B가 Record를 했다면 C는 땅의 소유권을 주장할 수 있는가? 정답은 소유권을 주장할 수 있다. 이유는 끊겨 있던 Wild deed가 A가 B에게 땅을 전달함으로써, 그리고 B가 Record를 함으로써, Wild Deed가 사라졌다. 즉, C가 갖고 있는 땅의 Chain of title이 살아났다. 그 결과, 이전 B가 C에게 거래했던 것도 회복되었다. 만약 C가 애초 Recording을 하지 않았다면 소유권을 주장할 수 없다. 그리고 문제 따라 B가 Recording을 했는지, 안했는지 여부가 등장하지 않지만, 땅을 받았다는 것을 Recording을 했다는 것으로 간주해서 문제를 풀면 정답이 나오는 경우도 있다. 항상 출제자의 의도를 기억 해야 한다.

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셋째, Notice Statute와 Race Notice Statute를 묻는 문제가 등장한다. 가장 시험에 많이 나오는 부분이기도 하다. (1)Notice Statute란, Bona Fide Purchaser가 Recording을 하면, 기존 부동산을 받은 사람이 Recording을 했건, 하지 않았던 간에 Bona Fide Purchaser가 소유권을 주장할 수 있다는 것이다.

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Example) Notice Statute가 적용되는 Jurisdiction이라고 하자. A가 B에게 땅을 판매했다. B는 Recording을 하지 않았다. A는 같은 땅을 C에게 다시 판매했다. C는 Recording을 했다. C가 A로부터 매매계약을 체결할 당시, A와 B의 거래를 알지 못했다. 땅의 소유권은 누구에게 있는가? 결론은 C에게 있다. Notice statute에 따르면, Bona fide purchaser는 언제든지 자신의 소유권을 주장할 수 있다. 여기서 C는 부동산 매매계약을 체결할 당시, A와 B의 부동산 매매를 알 수 없었다. A가 C에게 B의 부동산 거래를 직접 알려준 적도 없었다.(Actual notice 없음) C가 매매할 부동산을 찾아 갔을 때, 이웃 주민도 B의 부동산 거래 사실을 C에게 알려준 적이 없었다.(Actual notice 없음) C가 매매할 부동산을 찾아 갔을 때, B가 거주하는 것을 보지 못했다.(Implied notice 또는 Inquiry없음) 그리고 C가 부동산 등기부등본을 열람했을 때, 매매할 부동산에서 B의 Recording기록을 찾아 볼 수 없었다.(Record Notice없음) 따라서, C는 Bona fide조건이 만족된다. 또한, C가 For value를 지불하고, 매매 계약을 체결했기 때문에, Purchaser조건이 만족된다.

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★Tip★ C가 A와 매매 계약을 체결한 시점의 Notice가 있었는지가 중요하다. C와 A가 매매 계약을 체결한 이후, B가 Recording을 한 것은 Notice에 영향을 주지 못 한다. Notice요건은 C가 매매 계약을 체결한 시점을 기준으로 분석된다.

예를 바꿔서 B가 A와 C 매매 계약을 알게 되었다. 그리고, 바로 그 소식을 듣자 마자 Recording을 했다고 하자. 그래도 소유권은 C에게 있다. 왜냐하면, C가 매매계약을 체결할 때, B가 원래 땅 주인이란 Notice를 C가 받은 적이 없었기 때문이다. Notice statute에서 Bona fide purchaser에게 손을 항상 들어 준다. 즉, 본인이 마지막 Bona fide인것만 증명되면 이긴다.

만약 C가 매매계약을 맺은 것이 아니라, 증여를 받은 것이라고 하자. 이때는 B가 소유권을 갖고 있다. 이유는 C가 Bona fide purchaser가 아니기 때문이다. For value로 값을 주고, 땅을 사지 않았기 때문이다. 증여, Gift는 공짜로 물건을 받는 것이다.

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★Tip★ Bona fide purchaser = For value 지불 + Without notice(Actual, Implied, Record notice)

Race Notice Statute에서 Bona fide purchaser인 사람이 부동산 Title를 주장하기 위해, 기존 계약했던 사람보다 먼저 Record를 해야 한다. 따라서, 직관적으로 생각하면, Bona fide purchaser이건, 기존 계약했던 사람이건, 먼저 Record를 한 쪽이 소유권을 주장할 수 있다고 정리할 수 있다.

 

Example) Race Notice Statute가 적용되는 Jurisdiction이라고 하자. A가 B에게 땅을 판매했다. B는 Recording을 하지 않았다. A는 같은 땅을 C에게 다시 판매했다. C는 Recording을 했고, A와 B의 거래를 알지 못했다. B는 C의 소유권 이전을 알고 즉시 Recording을 실시 했다. 그리고 1주일 이후에 C가 Recording을 했다. 땅의 소유권은 누구에게 있는가? 결론은 B에게 있다. 왜냐하면 먼저 Recording을 했기 때문이다. Race Notice Statute에서, Bona fide purchaser가 소유권을 주장하기 위해, Wild deed를 갖고 있는 사람보다 먼저 Recording을 해야 한다.

 

2 Mortgage

Mortgage는 부동산 담보 대출로 이해하면 간단하다. 용어를 정리하면 Mortgagor는 채무자(빚을 진 사람), Mortgagee는 채권자(돈을 꿔준 사람), Mortgage는 부동산 담보 대출 자체로 이해하면 된다. 채무자가 채권자로부터 대출을 받았다고 하는 표현을 영어로 하면, “Mortgagor(Debtor) gives a mortgage to Mortgagee(Creditor).”가 된다. 채무자가 채권자에게 Mortgage를 주는 것으로 이해해야 한다. Mortgage문제는 시험에서 단골이며, 선순위 관련 Priority문제, 담보 처리Foreclosure가 자주 나온다.

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2.1 Assume(Assumption)/Subject to

부동산은 어느 나라를 막론하고 고가 물품이다. 따라서 단번에 비용을 지불하고 사기가 어렵기 때문에, Buyer는 Mortgage를 통해 구매한다. 그런데 Mortgage로 돈을 빌려서 땅을 샀는데, 그 땅을 다른 제3자에게 판매고 싶을 때 문제가 발생한다. Mortgage을 제3자에게 통째로 떠넘기는 계약이 Assume이다. 여기서 기억할 것은 Assume으로 Mortgage를 넘긴 다는 것은 Personal liability를 넘긴다는 것이다. 만약, A가 B에게 Mortgage가 있는 부동산을 Assume으로 넘겼다고 하자. 이 경우, B가 Mortgage를 못 갚으면, 일단 B가 넘겨 받은 Mortgage가 걸려 있는 부동산을 Foreclose를 하여, 빚을 갚는다. 그럼에도, 빚이 남아 있으면, B가 개인 재산을 털어서, 그 빚을 갚아야 한다.

반면, Subject to로 Mortgage를 넘기는 경우, 넘겨 받은 쪽에서 Mortgage를 갚아야 하지만, Personal liability는 없다. 위 예제에서, A가 B에게 Mortgage가 걸려 있는 부동산을 Subject to로 넘겼다고 가정하자. B가 Mortgage를 갚다가 못 갚으면, B가 Subject to로 넘겨 받은 부동산을 채권자가 Foreclose를 한다. 그럼에도, 빚이 남아 있는 경우, B는 손을 털고 나가면 그만이다. 그 나머지 빚은, 채권자와 Mortgage 계약을 체결했던 A가 갚아야 한다. 즉, A에게 Personal liability가 있다. 이 것이 Subject to 계약이다. 정리하면, Subject to는 Personal liability를 넘기지는 않는다. 하지만, Mortgagee, Creditor은 그 땅에 대해 Foreclose를 할 수 있는 권리를 갖고 있다.

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Example) A가 땅을 은행으로부터 빌려 Mortgage로 구매하였다. A가 B에게 해당 땅을 판매하고자 한다. A가 계약서에 Assume으로 B에게 땅을 넘긴다고 쓴다면 Mortgage는 누가 갚아야 하는가? 결과는 B가 먼저 갚고, 갚지 못하면 A까지 갚아야 한다. 구체적으로 은행은 땅을 처분할 수 있는 권리가 있다. 땅을 처분하고 여전히 빚이 남는 경우 B에게 청구해서 돈을 받을 수 있다. 그럼에도 빚을 갚을 수 없는 경우, A에게까지 그 책임이 올라 간다. 왜냐하면 A는 처음 Mortgage를 받은 사람이기 때문에, 책임이 남아 있다.

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Example) 만약 A가 계약서에 Subject to로 B에게 땅을 넘긴다고 쓴다면 Mortgage는 누가 갚아야 하는가? 결과는 A가 갚아야 한다. Quit claim deed로 넘긴다고 하더라도 A가 갚아야 한다. Mortgage는 Quit claim deed에 포기하는 권리와 해당사항이 전혀 없다.

또한, 만약 계약서에는 Assume으로 쓰여 있지만, 실제 계약서 내용은 Subject to에 가깝다면, 누가 Mortgage를 갚아야 하는가? 결과는 A가 갚아야 한다. 계약서의 단어가 중요한 것이 아니라, 내용이 중요하다. 내용이 기존 Mortgage를 받은 사람이 갚는다는 Subject to 내용이 들어가 있다면 당연히 기존 Mortgagor가 돈을 갚아야 한다. 반대 예도 동일하게 성립한다. 즉, 계약서에 적혀있는 단어는 Subject to 이지만, 내용은 Assume일 수 있다. 이 때, 계약은 Assumed Mortgage으로 봐야 한다.

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★Tip★ Assume과 Subject to의 이슈는 Personal liability이다. 땅에 대한 Foreclose는 Assume, Subject to와 상관없이 이루어 진다. 하지만, Assume과 Subject to에 따라 Personal liability가 누구에게 넘어갈지 결정된다. 예를 들어, A가 은행으로부터 Mortgage를 받았다. A가 B에게 Subject to로 Mortgage를 넘겼다. 만약, B가 은행 Mortgage를 못 갚는다면, 은행은 땅을 Foreclose할 수 있는가? 정답은 가능하다. 단, 은행이 Foreclose를 한 후, B에게 Personal liability를 물을 수 없다. 다만, A에게 Personal liability를 요구할 수 있다.

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★Tip★ 이 용어는 기억해 두는 것이 필요하다. “Mortgage는 땅에 붙어 다니고, Deficiency Judgment은 사람 몸에 붙어 다닌다.”

	Assume	Subject to	Quit Claim Deed
Mortgage 여부	책임 O	책임 X	책임 X
Easement 등 여부	책임 X	책임 X	책임 O
근거	In rem and personam jurisdiction	-	No assurance

2.2 Priority

Mortgagor는 빚을 갚기 때문에 사실 Priority를 신경 안 써도 된다. 하지만, 돈을 꿔준 Mortgagee는 Priority를 신경 써야 한다. 채권자 입장에서 자신의 Mortgage가 Priority에 밀리면, Foreclose를 한 후, 경매로 얻은 돈을 못 받을 수도 있기 때문이다. 즉, 후순위권자가 되어버리면, 경매로부터 얻은 수익으로 채권 청산을 못할 수도 있다.

원칙은 (1)“First record, First priority”이다. 먼저 Mortgage를 Record한 측이 선순위를 주장할 수 있다. 돈을 빌려주는 순서가 선순위권을 보장하는 것이 아니다. 먼저 Record를 하는 쪽이 선순위를 보장 받는다. 이것을 Perfection이라고 한다.

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◆Comments◆ 동산에 대한 Perfection은 UCC9에서 자세히 배우게 될 것이다.

하지만, 기존 선순위를 깨고 후순위권자가 1순위로 등재할 수 있는 상황이 있다. 바로 Purchase Money Mortgage(이하 “PMM”)으로 Mortgage가 이루어졌을 때이다. Purchase Money는 한국어로 “외상”을 뜻한다. PMM으로 Mortgage를 줘버리면 채권자는 기존 채권자 순위를 무시하고 1위로 바로 등극해 버린다. 나중에 Foreclose(부동산 처분)시 우선권을 갖는다. 채무자가 Blackacre를 사기 위해, 채권자에게 Blackacre를 담보로 제공할 것을 계약했다. 그리고 담보로 얻은 대출금으로 Blackacre를 샀다면, Blackacre의 Mortgage는 PMM이 된다. 채무자가 구매한 부동산과 담보로 제공한 부동산이 동일하면, PMM이 된다. PMM의 예는 다음과 같다.

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Example) A가 Bank1로부터 Mortgage를 받아 땅을 샀다. A는 건물을 올리고 싶어서 Bank2로부터 Mortgage를 받아 그 땅 위에 건물을 올렸다. A가 빚을 못 갚고 파산 났다면, 부동산 처분관련 Priority는 누가 있는가? 바로 Bank2가 우선권이 있다. PMM은 기존 Priority를 깨고 들어 올 수 있다.

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Example) A가 Bank1로부터 Mortgage를 받아 땅과 백화점 건물을 올렸다. A가 백화점 옆에 작은 창고를 건설하고 싶었다. 그래서 Bank2로부터 Mortgage를 받아 백화점 옆에 창고를 조그맣게 지었다. A가 파산 났다면, 백화점과 창고 일체에 대해 Priority는 누가 있을까? 결론은 Bank1이다. 창고는 PMM이 아니라 백화점의 부속품으로서 백화점 Mortgage에 편입된다. 따라서 First record, First priority를 따른다. 원칙은 항상 Record를 먼저 한 쪽이 우선순위를 갖고 있다는 것이다.

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Mortgage에서도 Notice Statute가 등장한다. 이때 중요한 사항은 나중에 Mortgage를 준 사람이, “대출 계약을 서명할 시점”에, 기존 Mortgage를 알 만한 Notice가 있냐는 것이다. 만약 뒤에 Mortgage를 준 사람이, “대출 계약을 서명할 시점”에 기존 Mortgage를 알만한 충분한 Notice가 있었다면, 뒤에 Mortgage 준 사람은 이길 수 없다. 이 때도, 앞서 Warranty Notice와 마찬가지로, Actual Notice, Implied Notice, Record를 통해 Notice요건을 “대출 계약을 서명할 시점”에 만족되었는지가 중요한 이슈로 등장한다.

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Example) A가 B로부터 Mortgage를 받았다. B는 10월10일 Record를 했다. A는 C에게 Mortgage를 10월 11일에 요청했다. C는 10월 13일 돈을 주고 Record를 했다. C는 B에게 우선순위에 대해 대항할 수 있는가? 정답은 C는 B에게 대항할 수 없다. 이유는 C가 10월 13일에 충분히 B의 Mortgage를 알 수 있었다. 왜냐하면, C는 13일 A와 대출 계약을 체결할 당시, B의 선순위 존재를 등기부 등본 조사를 통해 충분히 알 수 있었다. 따라서 C는 B에게 Priority로 대항할 수 없다. 아무리 스스로가 Bona fide라고 주장해도 인정되지 않는다. Notice가 충분했기 때문이다.

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Example) A가 Mortgage를 은행으로부터 받았다. A는 B에게 Mortgage땅을 판매했다. B가 구매한 이후에 은행이 Record를 했다. B는 은행에 Mortgage를 대항할 수 있는가? 정답은 대항 가능하다. B가 구매했을 시점에 Mortgage가 있었다는 것을 알 수 없었기 때문이다. 이처럼, Notice요건이 나왔을 때, “계약하는 시점”이란 점을 숙지하면, 함정에서 피할 수 있다.

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2.3 Foreclosure

Mortgagor가 돈을 못 갚으면 Mortgagee들은 해당 부동산을 처분 할 수 있다. 이 처분이 바로 Foreclosure이다. 여기서 반드시 기억을 할 점은 Foreclosure를 하면 Mortgage는 사라진다. 하지만 Mortgage를 다 갚지 못하고 남은 빚에 대해서는 Deficiency Judgment에 따라 빚을 진 사람에게 계속 따라 다닌다. 그래서 결국 Mortgage에 서명한 사람은 책임을 끝까지 져야 한다. “Mortgage는 땅에 붙어 다니고, Deficiency Judgment는 사람 몸에 붙어 다닌다.”를 반드시 이해하도록 하자.

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Example) A가 은행으로부터 Mortgage를 빌려 땅을 샀었다. A가 파산 나서 돈을 못 갚아 은행이 Foreclosure을 했다. B가 경매에서 땅을 구매했고, 3년후에 A가 로또에 당첨되어 B로부터 그 땅을 되 샀다. 은행은 A에 다시 산 땅을 또다시 Foreclose를 해서 남은 빚을 청산시키게 만들 수 있는가? 결론은 Foreclose를 할 수 없다. 한번 Foreclose를 했으면 Mortgage는 사라진다. 다만 Deficiency Judgment로 사람 몸에 따라 다닌다. 따라서 은행은 Foreclose를 다시 못하지만, 남은 빚은 갚으라고 독촉할 수 있다.

Priority별로 Foreclosure를 한 이후 금액을 어떻게 배분하는지 설명하도록 하겠다. 이 내용은 반드시 숙지해야 한다.

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Debtor는 Blackacre를 소유하고 있었다. Blackacre는 채권자들에게 Mortgage가 걸려있는 상태였다. Mortgage에 대해, Bank1이 1순위(채권금액 100만원), Bank2가 2순위(채권금액 80만원), Bank3이 3순위(채권금액 50만원)였다. Debtor가 빚을 못 갚는 상태라고 가정하자.

Example) Bank1이 Foreclose를 신청했고, 금액이 150만원이 나왔다면, 결과는 어떻게 되는가? 정답은 Bank1에게 100만원이 전달된다. 그리고 Bank2는 50만원이 전달된다. 이후 Bank2는 Deficiency judgment(30만원)를 Debtor에게 걸고, Bank3는 Deficiency judgment(50만원)를 Debtor에게 건다. 따라서, Debtor는 개인 재산을 팔아서라도, Bank2의 남은 빚 30만원, Bank3 남은 빛 50만원을 갚아야 한다.

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Example) Bank2가 Foreclose를 신청했고, 금액이 200만원이 나왔다면, 결과는 어떻게 되는가? Bank2는 채권액 80만원 전체를 받는다. 그리고 Bank3는 채권액 50만원을 전부 받는다. 청산하고 남은 돈 70만원은 Debtor의 손에 들어간다. Bank1은 자신의 선순위를 계속 유지하는 대신, 아무 돈을 받지 않고, Deficiency judgment도 Debtor에게 걸지 않는다. 다만, Foreclose를 통해 구매한 새로운 사람이 Bank1의 Mortgage를 그대로 떠안는다. 왜냐하면, 선순위권자가 Foreclose를 진행하지 않았기 때문이다.

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◆Comments◆ Foreclose문제를 가장 어렵게 만드는 방법 중 하나가, 후순위 권자가 Foreclose를 요청하는 경우이다. 따라서, 위 예제를 잘 기억하도록 한다.

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◆Comments◆ Mortgage가 아닌데, Mortgage로 간주되는 계약도 있다. 예를 들어, A가 B에게 집문서를 주면서, “돈 1억을 꿔 준다면, 1년후에 갚을 거야. 그리고, 그 때, 집문서를 돌려줘.”라고 했다. 그래서 B는 수락했고, 이 내용을 근거로 계약서를 작성했다. 만약, 1년후에 A가 B에게 1억을 못 갚았다면, B는 이 집을 그냥 가져 갈 수 있을까? 아니면 Foreclose절차를 밟아야 하는가? 정답은 Foreclose절차를 밟아야 한다. 비록, Mortgage로 A가 B로부터 돈을 꾼 것이 아니지만, Court는 이 계약을 Mortgage로 해석한다. 따라서, Mortgage에 따라, Title를 획득하고, Lien을 정리하는 절차를 밟아야 한다. 이 경우, B가 이 집을 Judicial process절차 없이, 계속 소유하고 있으면 안된다. 이 사례는 Constructive mortgage에 해당된다.

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Real Property_Sample_부끄끄_전자_개정_Final.pdf

0.51MB

전자책: 4만5천원.

종이책: 6만원.

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장수훈

서울대 경제학부 졸

University of Kansas School of Law, Juris Doctor (J.D.)

前 한국산업은행 근무

미국변호사 (Washington, D.C.)

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