안녕하세요. 미국 변호사 장수훈입니다.
"미국 부동산법 Real Property [Third Edition]"을 출간 하였습니다.
개정 방향은 다음과 같습니다.
1. 미국 부동산법판례를 구체적으로 다루었습니다.
2.각 장별로 "구분 목차"를 따로 만들었습니다.
3. 개념 이해를 돕기 위해예제를 보강했습니다.
4. 미국 부동산법의시험 포인트와 일반 판례 설명을 덧붙였습니다.
책은 아래 부크크에서 구매 가능합니다.
http://www.bookk.co.kr/book/view/80327
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미국 부동산법 Real Property [Third Edition]
미국 부동산법을 한눈에 정리하였습니다. Third Edition을 내면서, 판례를 추가하였고 예제를 좀 더 구체화 시켰습니다. 미국 변호사 시험을 준비하는 수험생 그리고 미국 부동산법을 이해하고자 하는 일반인들에게 도움이 되었으면 합니다. 책 정오표는 네이버블로그에 있습니다. https://blog.naver.com/uslawacademy
www.bookk.co.kr
1 Fee Simple/ Defeasible Fees
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부분 목차/주요 개념 l Fee simple/Defeasible fees n Fee simple absolute n Fee simple determinable n Fee simple subject to condition subsequent n Fee simple subject to executor interest n Restraint against conveyance n Beneficiary
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Ownership of real property는 상대방에게 대략 아래 3가지 방법을 통해 넘어갈 수 있다. Sale, Gift, Devise가 있다. 부동산 특성을 배우기 전에, 기본적인 개념을 집고 넘어갈 필요가 있다. 부동산이 다른 사람에게 넘어 갈 때, 그 방법으로 (1)Devisable, (2)Descendible, (3)Alienable를 들 수 있다. (1)Devisable는 Will에 의해 부동산이 넘어가는 것을 의미하고, (2)Descendible는 Will이 없기 때문에, Intestate에 따라 부동산이 양도 되는 것을 의미하고, (3)Alienable는 매매, 증여를 통해 제3자에 부동산이 넘어가는 것을 의미한다. 앞으로 배우는 부동산 Title 형식에 따라 (1), (2), (3)이 가능한지 파악할 수 있어야 한다.
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Devisable |
Descendible |
Alienable |
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Will(유언장)로 부동산 양도 |
Will없이, Intestate (유증 관련 법)에 따라 부동산 양도 |
제3자 양도 |
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부동산의 권리를 (1)Present estates과 (2)Future Interests로 구분할 수 있다. (1)은 현재 부동산 소유권 또는 점유권을 주장할 수 있는 권리를 설명하고 있다. (2)은 미래 부동산 소유권 또는 점유권을 설명한다. 미국에서 거래가 되는 부동산은 형태에 따라, (1)과 (2)의 권리가 서로 다른 개인에게 배정되는 경우도 있다. (1)과 (2)이 한 사람에게 귀속이 되어 있다면, 문제가 매우 간단하게 변한다. 하지만, 시험에서 대부분 (1)과 (2)이 다르게 등장한다.
◆Comments◆ Seller 또는 Donor를 “Grantor”이라고 부르고, Buyer 또는 Recipient를 “Grantee”라고 부른다.
1.1 Fee Simple Absolute (FSA)
Fee simple absolute는 땅의 소유를 아무 조건 없이 그대로 상대방에게 넘기는 것을 의미한다. 그리고 Present Estates(현재 부동산 소유권)과 Future Interests(미래 부동산 소유권)가 동일한 한 사람에게 귀속된다.
일반적 Fee simple absolute 문장은 다음과 같다. “A conveys Blackacre to B and his heirs.” 문장에 보듯, If라든지 Provided that과 같은 조건문장이 없다. 아무런 조건 없이 A는 B와 B의 자손들에게 부동산을 넘긴다는 의미를 포함하고 있다. 문장에서 Heirs가 등장은 했지만 사실상 B에게 부동산 Title을 넘긴 것이기 것으로 볼 수 있다. 따라서 B가 다른 사람에게 Fee simple absolute로 Title를 넘길 수 있다.
만약 문장에 “To B and his heirs, if”란 문장이 나오더라도, If 내용에 부동산 소유 기간에 대한 정확한 Duration(기한)이 없다면 Fee simple absolute가 된다. 여기서 유심히 봐야 하는 부분은 “,(콤마)”의 위치이다. “If”조건이 Fee simple absolute에 영향을 주지 않기 위해, “If”조건은 Fee simple absolute문장 다음, “,(콤마)”가 등장해야 한다. 이 경우 Fee simple absolute가 된다.
◆Comments◆ 만약 “If, then” 문장 형식으로 등장하는 경우 Fee simple absolute는 될 수 없다. 다만 Fee simple subject to condition subsequent 또는 Fee simple subject to executor interest가 될 가능성이 높다.
Example)A가 B에게 Real property Title를 Convey하는데, 조건을 다음과 같이 달았다. “A conveys Blackacre to B and B’s heirs, for the purpose of constructing a Baptist church thereon.” 이 경우, B가 Baptist Church를 건설하는데 땅을 사용하지 않았고 백화점을 올렸다면, B의 Title은 계속 유지되는 것일까?
정답은 Title은 계속 B가 소유하게 된다. 왜냐하면, Fee simple absolute로 Title에 B에게 넘어 갔기 때문에, Present estates과 Future interests가 모두 B에 속했기 때문이다. 위 문장에서 for the purpose는 부동산 Title에 어떤 영향도 줄 수 없으므로 Fee simple absolute가 된다.
◆Comments◆ 추후 Fee simple absolute문제에서, 조건문을 달아 놓는 경우, 수험생은 Fee Simple Subject to Condition subsequent, Fee Simple Determinable로 생각할 수 있다. 앞서 설명한 것과 같이, 부동산 Title이 넘어갈 때, 어떤 문구를 사용했는지 잘 봐야 한다. 위에 언급한, Fee simple absolute, Fee simple subject to condition subsequent, Fee simple determinable, Fee simple subject to executory interest을 구분하지 못하면, MBE, MEE에서 낭패를 볼 수 있다. Fee simple absolute가 간단한 개념이라고 해서 대충 넘어가면 자칫 MEE에서 오답을 기재할 수 있다. Fee simple absolute이지만 뒤에 조건문이 들어 올 수 있고, 이 경우, 조건문은 무시 가능하다. Fee Tail은 출제가 거의 되지 않으므로 생략하도록 한다.[i]Fee simple absolute는 Devisable, Descendible, Alienable이 모두 허용된다.
1.2 Fee Simple Determinable (FSD)
Fee Simple Determinable은 Defeasible Fess 중 하나이다. Defeasible Fees는 Fee simple과 달리, 특정 Event가 발생하면 Present Estates과 Future interest가 달라질 수 있다. 즉, 간단히 설명하면 Title소유권에 변동이 일어 난다.
Fee simple determinable은 일정한 조건이 만족되면 Automatically, 즉각적으로 부동산이 원래 주인인 Grantor에게 회수된다.특정 Event가 발생하면 현재 부동산 Title을 갖고 있는 Grantee가 그 Tile을 소유할 지위를 잃어버리고, Title이 Grantor에게 즉각적으로 되돌아가 간다. Fee simple determinable로 부동산 Title를 되찾은 Grantor의 권한을 “Possibility of reverter”라고 표현한다.[ii]
Fee simple determinable을 확인할 수 있는 Key word는 다음과 같다. 조건문으로 “As long as (특정 사건/일정 조건), Until (특정 사건/일정 조건), During(특정 사건/일정 조건)”단어가 등장한다. 가장 많이 나오는 표현 문구는 “As long as”이다.
Example)A conveys Blackacre to B and his heir, until B graduates a law school. 이 경우 A가 B에게 Title을 넘겨주는 조건으로, B가 로스쿨을 졸업할 때까지만 인정된다. 즉, B가 로스쿨을 졸업하면 B에게 넘어갔던 Title이 A에게 되돌아오게 된다. 권한이 A가 갖고 있는 Possibility of reverter이다. B가 졸업하자마자 자동적으로 Possibility of reverter가 작동하여, A가 Title를 소유하게 된다.
A conveys Blackacre to Church, as long as Blackacre only be used for worship service.” 라고 하자. 만약 Church가 Blackacre를 예배 용도로 사용하지 않았다면, 그 순간 Automatically 바로 Grantor에게 Title이 되돌아 간다. 만약 Church가 땅을 B corp에게 넘겼는데, B corp가 Blackacre를 예배용으로 사용하지 않는 순간, Automatically Grantor에게 부동산이 회수 된다.
Fee simple subject to condition subsequent도 일정 조건이 발생하면, Grantor에게 돌아가지만, 법적 절차, 즉 Court Decree를 통해 회수 받을 수 있다. Fee simple determinable은 Title이 Grantor로 넘어가는 시점이 일정 조건이 발생하는 그 순간, Automatically 자동적으로 발생한다.Automatic이기 때문에 땅을 돌려받기 위한 절차도 필요 없을뿐더러, 바로 Grantor가 소유권 행사를 할 수 있다. 이 점을 잘 기억해야 문제 풀이시 어려움이 없다.
◆Comments◆ 추후 Adverse possession을 배울 때, Fee simple determinable의 특성을 알아야 한다. 특정 조건이 발생하는 경우, Automatically 자동적으로 Title의 권한이 Grantor에게 넘어간다. 따라서, 특정 조건이 발생하는 시간부터 Adverse possession 시간이 시작된다. Fee simple subject to condition subsequent의 경우, Grantor가 Title을 되찾기 위한 Court process를 밟아야 Title을 되돌려 받을 수 있다. 따라서, Fee simple subject to condition subsequent의 Adverse possession 시작 시간과 Fee simple determinable의 시작 시간은 서로 다르다. 이 부분은 Adverse possession에서 자세히 다뤄질 것이다.
◆Comments◆ Fee Simple Determinable에서 기억할 것은 Relation back doctrine적용이다. 즉 조건이 만족되지 않으면, 다시 소유권이 Grantor에게 돌아온다는 것이다. Devisable, Descendible, Alienable이 모두 허용된다.
1.3 Fee Simple Subject to Condition Subsequent (FSCS)
Fee simple subject to condition subsequent(이하 FSCS)는 앞서 살펴본 Fee simple Determinable와 유사하다. 하지만, 조건부 형식에 차이가 있다. 조건부 문구가, “If”, “Provided that”, “On condition that”이 들어가고, “Then”이하 문구가 추가로 들어간다. 또한, Fee simple determinable와 달리 특정 조건이 발생했을 때, Automatic하게 Title이 넘어가지 않는다.Grantor가 Court Process를 사용해야 Title 권리를 Grantee로부터 회수 받을 수 있다. Grantor가 Grantee로부터 되돌려 받을 수 있는 권리를 “Right of entry”, “Right of reentry”, “Power of termination”이라고 불린다.[iii]
다시 한번 언급하면 Grantor가 되돌려 받는 권리는 Automatic이 아니기 때문에, Court절차를 통해 Grantor가 회수를 해야 한다.
Example)A conveys Blackacre to B and his heirs, but ifB gets married, thenA can reenter Blackacre. 이 문장을 보면, if와 then조건을 통해 Fee simple subject to condition subsequent란 것을 확인 할 수 있다. 현재 Present Estates는 B가 갖고 있다. 하지만, 조건문을 통해 B의 Title right이 A에게 되돌아갈 수 있다. A는 Grantor이고 이 문장은 Fee simple subject to condition subsequent임을 확인할 수 있다. “As long as, Until” 조건문이 안보이기 때문에, Fee simple determinable가 아닌 것을 알 수 있다.
Example)“If the A acre will be used for the church, Grantor reverses”라고 가정하자. 현재 B가 양도 받은 상태인데, 해당 A acre를 Church용도로 사용을 시작해다. 이때 Grantor는 Right of entry를 주장하여, 땅을 회수할 수 있다. 하지만, 바로 땅을 회수 할 수 없고 법적 절차를 통해 회수를 할 수 있기 때문에, 법적 절차가 마무리될 때까지 땅의 권리는 B에게 있다. 즉, Automatic으로 땅을 되돌려 받는 것이 아니다.
◆Comments◆ FSCS에서 기억할 것은 Relation back doctrine이다. 즉 조건이 만족되지 않으면, 다시 소유권이 Grantor에게 돌아온다는 것이다. Devisable, Descendible, Alienable이 모두 허용된다. Fee simple determinable과 Fee simple subject to condition subsequent의 차이를 기억해야 한다.
1.4 Fee Simple Subject to Executory Interest (FSEI)
Fee simple subject to executory Interest(이하 FSEI)은 FSCS와 동일하나, 특정 조건이 만족 될 시, Title을 Grantor가 돌려받는 것이 아니다는 특징이 있다. 대신, 제3자가 받는 것이 Fee simple subject to executory interest의 특징이다. 특정 조건이 만족 될 때, 제3자가 Title 취득하며 Automatic으로 받는다.Fee simple subject to condition subsequent는 Automatic 결과가 없다. 하지만, Fee simple subject to executory interest는 Automatic 결과가 있다. 일정 조건이 만족해서 제3자가 받을 수 있는 조건이 된다면, 즉각적으로 제3자 당사자가 그 땅에 대한 권리를 주장할 수 있다. 이 권리를 Executory Interest라고 한다.해당 문구로 “If X event, then to B”가 있다.
Example) A conveys Blackacre to B. If the property is used as a hospital, then to C. 문구 해석을 단순화 하기 위해 일단 Rule Against Perpetuities (RAP)를 적용하지 않는다는 가정을 하자. 이 경우, 현재 B가 Blackacre의 Title를 갖고 있다. 하지만 Property가 병원으로 사용되는 그 순간, C에게 자동적으로 Blackacre title이 넘어간다.
Example)“If A is 30 years old, the Blackacre will be conveyed to B” 라고 하자. 현재 Grantor가 땅을 A에게 넘긴 상태에서 해당 조건을 제시했다면, A가 30살 이전까지는 Blackacre를 소유하게 된다. 하지만 A가 30살이 되는 순간, Automatically B에게 바로 넘어간다. 조건이 만족되면, 자동적으로 넘어간다는 것을 기억하도록 한다.A에서 B로 바로 소유권이 넘어가는 경우 Shifting executory interest라고 표현하고, A에서 Grantor, Grantor에서 B로 소유권이 넘어가는 경우 Springing executory interest라고 한다.
◆Comments◆ Fee simple subject to executory interest가 등장하면, 반드시 Rule Against Perpetuities (RAP)를 고려해야 한다. Title이 조건에 따라 제3자에게 돌아가는 부동산인 경우, RAP Violation에 걸릴 가능성이 높다. Fee simple subject to executory interest는 Devisable, Descendible, Alienable이 모두 허용된다.
1.5 Restraint against Conveyance
Restraint against Conveyance 또는 Absolute restraint는 부동산을 타인에게 넘기는 권리를 상당히 침해하는 것을 의미한다. Title Right을 상당히 침해하는 경우, 그 조건에 대해서 법으로 인정되지 않는다. 예를 들어, If, As long as 조건문 부분에서, Gratntee가 제3자에게 부동산 거래를 하지 못하도록 막는 경우를 가정해보자. 이 조건문은 Void(무효)처리된다. 결국, If 또는 As long as 부분은 제거되고, Fee simple absolute 형태로 땅이 양도된다.
정리하면, Restraint의 범위가 Unreasonable하거나, 제3자의 부동산 매매, 양도 권리를 상당히 침해하는 경우, 그 문구는 Void하다. 만약 Restraint가 Reasonable하다면, 해당 조건문은 여전히 효력이 있다. Reasonableness가 중요한 요건이기 때문에, 이 부분은 상식으로 접근해야 한다.[iv]
Example)“To A and heirs, if the Blackacre be not sold, if not, then to Grantor” 라고 하자. 위 내용을 정리하면, Grantor가 A에게 Blackacre땅을 FSCS로 넘겼다. 하지만, A가 다른 제3자에게 매매계약을 체결하면, 바로 Grantor로 넘어오는 조건이다. 이 조건문은 Restraint against Conveyance에 의해 Void된다. 왜냐하면, Title를 사고 팔 수 있는 권리를 지나치게 제한했기 때문이다. 결국, If 조항은 사라지기 때문에, “To A and heirs, if the Blackacre be not sold, if not, then to Grantor” 문구에서, “To A and heirs.”만 남게 되어 Fee simple absolute가 된다.
Example)“Not to partition this property forever”이란 조건이 붙어 있다고 가정하자. Forever는 Unreasonable한 조건이다. 영원히 땅을 분할할 수 없도록 조건을 거는 것은 Unreasonable하다. 따라서, 해당 조건은 Void된다. 하지만, 나머지 조건들은 모두 그대로 살아 남는다.
★Tip★ 문제를 풀다 보면 조건이 까다로운 상황을 발견한다. 이 경우 매매를 강제로 막는 조건이 있다면, 해당 문구는 무효라고 간주하면 된다. 그리고 그 문구를 삭제하고, 문제를 풀면 된다. 대부분, Fee simple absolute가 될 가능성이 높다. 항상 조건이 나오면 눈을 부릅뜨고 조건을 꼼꼼히 읽는 습관을 가져야 한다.
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FSA |
FSD |
FSCS |
FSEI |
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조건 |
Then조건 없는 If |
As long as, until |
If X, then Grantor |
If X, then B |
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미래 회수 |
회수 없음 |
Automatic |
법적절차 필요 |
Automatic |
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Key word |
- |
Possibility of reverter |
Right of entry |
Shifting(Springing) executory interest |
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주의사항 |
- |
Restraint of Conveyance여부 확인 필요 |
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1.6 Beneficiary 정리
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Contingent Remainder |
Springing Executory Interest |
Shifting Executory Interest |
Vested Remainder |
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의미 |
조건에 따라 Remainder가능 |
조건에 따라 나중에 Grantor가 Remainder가 됨 |
조건에 따라 Grantor가 아닌 제3자가 Remainder가 됨 |
확정적으로 Remainder가 됨 |
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특징 |
FSCS, FSD |
FSEI |
FSEI |
FSA |
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2 Life Estate
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부분 목차/주요 개념 l Waste n Affirmative waste n Permissive waste n Ameliorative waste l Mortgage contract l Succeeding contract
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Life Estate은 땅을 넘길 때, Tenant의 Life기간 동안만 땅을 사용할 수 있도록 하는 계약을 의미한다. 주로 용어는 “For A’s Life, then B”란 형태로 나오며 이 때, A를 Life Tenant라고 부르고, B를 Remainder라고 부른다. 즉, A는 세입자인 셈이며 B가 진짜 주인이란 사실을 기억해야 한다. Devisable, Descendible, Alienable이 모두 가능하다.
2.1 Waste (Life Tenant Duty)
여기서 Life Tenant와 Remainder의 권리와 의무에 대해서 잘 구분해야 한다. Life Tenant의 Duty는 Doctrine of Waste로 표현되며 (1)Affirmative Waste, (2)Permissive Waste, (3)Ameliorative Waste로 구분된다.[v]
(1)Affirmative Waste는 땅의 가치를 떨어뜨리면 안 되는 것을 의미한다. 즉, Life Tenant가 땅을 훼손하면 안 된다는 Duty를 표현한 것이다.Life tenant가 임의로 땅을 파거나, 개발을 하면 안 되는데 이유는 땅의 진정한 주인은 Remainder이기 때문이다.[vi]
하지만, Exception이 있다. (a)Prior use 즉, 이미 Life Tenant가 땅을 받기 전에 원래 주인이 땅 개발을 한 경우이다.예를 들어, Life tenant가 땅을 받기 전, 이미 땅은 석유를 뽑기 위해 시추 작업이 진행되었다. Life Tenant는 땅을 넘겨 받은 이후 계속 시추작업을 할 수 있다. 단, Remainder가 지속적인 땅 파괴를 원치 않는 경우, 기존 시추 작업은 진행될 수 있다. 하지만 추가적인 시추작업은 진행 할 수 없다. 만약, 애초 땅이 개발되지 않았더라면, Affirmative waste에 의거하여 Life Tenant가 땅을 개발하면 안 된다.
Example)Life tenant는 이미 석유 시추 작업이 진행되고 있는 땅을 받았다. Life tenant는 추가 시추를 할 수 있을 가능성을 열어 두고 땅을 조사하고 파헤치기 시작했다. Remainder가 석유 시추 작업을 중단하라고 하면 어떻게 해야 하는가?
정답은 기존에 있었던 시추 작업은 계속 진행될 수 있다. 하지만 추가 시추 작업은 진행할 수 없다. 왜냐하면 Life tenant는 Remainder의 땅을 허락 없이 파괴하면 안되기 때문이다.
처음부터 개발된 지하자원이 없었는데, Life tenant가 임의로 땅을 파서 수익을 창출했다면, Remainder는 그 Benefit에 대해 지분을 요구할 수 있다.문제를 풀 때, 미리 땅이 개발되지 않았다면, 그 광물은 모두 Remainder것이다. 하지만, 이미 기존에 개발된 지하자원이 있고 이를 통해 수익이 계속 발생하고 있다면 이 수익은 Tenant것이다. Remainder는 이 수익을 요구할 수 없다. 왜냐하면, 이미 기존에 개발된 광구에서 나오는 수익은 Life Tenant의 것이기 때문이다.
둘째, (b)Repair를 위해 땅을 망치는 경우이다.오히려 집이나 정원 수리를 위해 일시적으로 부동산을 훼손하는 상황을 가정할 수 있다. Repair duty는 기본적으로 Tenant한테 있지만 Third party에 의해 망가진 집에 대해서는 Tenant가 책임을 지지 않는다.
Example)A는 Tenant이다. 그리고 Landlord의 허락을 받아 집을 사용하고 있다. 하루는 옆 이웃, Third party가 불장난을 하다가 Tenant의 지붕을 태웠다. 이 경우, Tenant의 지붕을 누가 고쳐야 하는가? 정답은 사고를 일으킨 Third party가 고쳐야 한다. Tenant인 A가 지붕을 수리할 Duty는 없다. 이유는 Third party의 잘못으로 인해 발생한 사고 이기 때문이다.
셋째, (c)Grant가 있다.즉, Remainder가 땅을 지속적으로 훼손하는 것을Grant(인정하게 되면), 그 땅을 Tenant가 지속적으로 훼손시킬 수 있다.
Example)Remainder가 Life tenant에게 땅 개발을 할 수 있는 권한을 부여 했다. 다만 산에 있는 나무는 훼손시키지 말아야 한다고 알려주었다면 Life tenant는 Remainder가 허용한 만큼 땅을 개발할 수 있는가? 정답은 개발 가능하다. 왜냐하면 Remainder가 Life tenant에게 땅 개발을 Grant했기 때문이다.
넷째, (d)Exploit가 있다.원래 땅 자체가 파괴를 위해서 존재하는 경우이다. 예를 들어 석탄 채굴용으로 땅이 원래 개발되었다면 그 땅은 지속적으로 파괴 가능하다. 단, Remainder가 땅 파괴를 거절하는 경우, 현재 개발한 부분은 지속적으로 개발 가능하나, 추가 개발은 금지된다.
★Tip★ 이 네 가지를 합쳐서 PURGE라는 약어를 만들 수 있다. Prior Use, Repair, Grant, Exploit. 그리고 Life Tenant가 허락 없이 추가 개발로 인해 발생했던 수익은 Remainder가 가져가게 된다. 왜냐하면, Life estate의 진정한 주인은 Remainder이기 때문이다.
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Affirmative Waste |
Permissive Waste |
Ameliorative Waste |
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Definition |
땅 파괴 금지 |
Repair, Tax 낼 것 |
건물 짓지 말 것 |
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예외 |
PURGE |
Life tenant가 부동산을 통해 Income을 발생시키는 수준 내에서만 Tax를 낸다. 소득이 발생 안 하면 Tax 안 낸다. |
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2.2 Mortgage Contract
원래 땅 주인을 Grantor라고 하고, Life Tenant, Remainder가 있었다고 가정하자. Grantor가 처음 땅을 구매할 때, Mortgage를 통해 빚을 졌고 그 땅을 Life estate으로 Life tenant와 Remainder에게 넘겼다. Mortgage는 빚이기 때문에 Interest(이자)와 Principal(원금)을 갚아 나가야 한다. 이때 Interest와 Principal을 누가 갚아 나가야 하는지 Duty문제가 발생한다. Interest는 Life Tenant가 책임을 져야 하고, Principal은 Remainder가 책임을 져야 한다. 마지막 이 땅의 Title을 쥐는 사람은 Remainder이기 때문에 권리가 큰 만큼 의무도 크다고 볼 수 있다.
그런데 만약, 원금자체를 이자와 함께 분할 상환을 하는 경우라면 어떻게 될까? 즉, 원금의 일부를 Life tenant가 내야 하는 상황이 왔다면 어떻게 해야 할까? 원칙은 동일하다, Principal의 의무는 Remainder이 책임져야 한다. 그리고 Life tenant가 Interest만 내면 된다. 왜냐하면 결국 땅의 주인은 Remainder이기 때문이다.
하지만, 만약 Remainder가 현재 분할 상환 도래금을 갚지 않는다면 어떻게 될까? 결론적으로 은행이 땅을 Foreclose(담보물건 처분 및 경매 실시)할 수 있다. 은행이 법적 조치를 한다면, Life tenant는 그 땅에서 쫓겨나 살게 된다. 따라서, Remainder와 Life tenant는 모두 땅의 권리를 잃게 된다. 정리하면, Life tenant는 Principal를 갚을 의무는 발생하지 않지만, Remainder가 Principal를 갚지 않을 경우, Foreclose가 발생하기 때문에 Tenant는 그 땅에서 쫓겨나게 된다.
만약, Tenant가 Remainder대신 Mortgage를 갚게 된다면, Remainder를 상대로 Indemnification을 요구할 수 있다. 만약, Remainder가 Principal 납부 비용을 Tenant에게 주지 않는다면, Tenant가 Remainder의 권리를 그대로 넘겨 받을 수 있다. Indemnification을 요구할 때에는 자신이 갚은 Mortgage금액만큼만 요구할 수 있다. 부동산의 Market price를 반영하여 Life tenant가 받을 수 있는 것이 아니다.
Example)Grantor가 Life tenant와 Remainder를 지정하여 부동산을 넘겨 주었다. Grantor는 부동산을 구입할 때 은행으로부터 Mortgage를 받았다. Mortgage의 Principal와 Interest는 누구의 책임인가?
정답은 Life tenant는 Interest를 갚으면 되고 Remainder는 Principal를 갚으면 된다.
Example) 만약 Remainder가 Principal를 갚지 못하여 은행이 Foreclose를 행사하면 Life tenant는 어떻게 되는가? 정답은 Life tenant는 땅에서 쫓겨나게 된다. 왜냐하면 은행이 Foreclose를 통해 새로운 주인에게 부동산 권리를 넘겨 주기 때문이다. 이때 Life tenant가 Principal를 Remainder대신 갚을 수 있다. 이 후, Life tenant는 Remainder에게 Principal금액을 요구할 수 있다. 또는 Life tenant는 Remainder의 권리를 취득하게 된다.
2.3 Succeeding Contract
Life Tenant가 제3자와 어떤 부동산 계약을 체결할 수 있는지가 이슈로 등장할 수 있다. Life Tenant도 제3자와 부동산 계약을 체결할 수 있다. 그리고, 계약 대상은 Life Tenant가 갖고 있는 권리로 제한된다. 따라서, Life Tenant는 부동산 사용권을 제3자에게 매매 및 증여할 수 있다. 하지만, Life Tenant가 죽게 되면, 제3자와 체결한 모든 계약은 즉시 사라진다. 그리고, 모든 권리는 Remainder에게 즉시 되돌아간다.
◆Comments◆ Fixture에선 Tenant의 계약기간이 종결되면, Tenant가 더 이상 Fixture를 떼어 갈 수 없다. 하지만, Life Estate의 경우, Life Tenant가 사망하더라도 Life Tenant의 권리를 넘겨 받은 제3자가 Reasonable 시간 동안 그 부동산 위의 재산을 챙겨 갈 수 있다. 법에 설명은 되어 있지 않지만 아래와 같이 이 원칙을 추측해 볼 수 있다. 일반 Landlord-Tenant계약은 종료일시가 명확한 경우가 대부분이므로, Fixture를 떼어갈 수 있는 시간을 미리 알 수 있다. 하지만, Life Estates의 경우, Life tenant가 언제 사망할 지 모르기 때문에, 미리 부동산 위에 설치된 재산을 Life Tenant 본인 또는 Life Tenant의 권리를 부여 받은 제3자가 챙겨갈 수 없다. 따라서, Life tenant의 권리를 넘겨 받은 제3자에게 설치된 재산을 처분할 수 있는 Reasonable 기간을 추가로 부여한 것이라 추측해 볼 수 있다.
Example)A가 Life Tenant에게 접근해서 현재 땅을 사고 싶으며, 그 땅 위에 고층 빌딩을 짓겠다고 이야기 했다. Remainder는 A의 계획이 마음에 들지 않아 Life Tenant에게 매매 계약에 반대 의견을 표명했다. 과연 Life Tenant는 A와 매매 계약을 할 수 있는가?
Life Tenant는 매매 계약을 할 수 있고, A는 자신의 계획에 따라 건물을 올릴 수 있다. 단, Life Tenant가 죽게 되면 Life Tenant와 A가 맺은 계약은 사라지며, 해당 부동산 소유는 모두 Remainder에게 넘어간다. 만약 A가 Remainder에게 자신 재산의 일부를 회수하고 싶다고 한다면, Life Tenant가 사망 후, Reasonable 기간 동안 일부 재산을 가져 갈 수 있다.
Example)만약 Life Tenant가 A와 Lease 계약을 맺었다고 가정하자. A는 계약서에 따라 10년치 Lease료를 Life Tenant에게 줬다. 하지만 Life Tenant는 계약금을 받고 1년만에 죽어 버렸다. 과연 A의 Lease계약은 Life Tenant가 사망한 이후에도 계속 유지가 가능할 것인가? 그리고 9년치 Lease료를 Remainder로부터 돌려받을 수 있을 것인가?
결론은 Lease 계약은 Life Tenant가 죽는 즉시 사라지고 Lease료를 Remainder로부터 되돌려 받을 수도 없다. 원칙은 Life tenant가 죽으면 Life tenant가 맺은 모든 계약은 무효가 된다. 그리고 Remainder는 Life tenant 계약으로 얻은 이익이 전무하다. Remainder와 Life Tenant간 어떤 계약도 존재하지 않았기 때문에, Remainder는 Life Tenant가 체결한 계약에 대해 책임을 질 필요가 없다. 즉, Remainder와 A사이에 체결된 계약이 아예 없기 때문에 9년치 선불 임대료를 Remainder가 A에게 줄 필요가 없다.
◆Comments◆ Life Estates이 등장하면, Shelly’ case를 알아야 한다.Shelly’s Case는 Life Tenant와 Remainder의 관계를 해석하는 기준을 제시한다. “A conveys to B for life, remainder to B’s heirs.” 상황이라고 가정하자.Shelly’s case에 따르면, Remainder가 B의 후손이고, Life Tenant가 B본인이면, Remainder를 B로 간주한다. 즉, B=Life Tenant=Remainder=B’s heirs가 된다. Shelly’s case는 소수 의견이기 때문에, 대부분 주에서 반영하지 않는다. 따라서, 다수 의견은 B=Life Tenant ≠ B’s Heir=Remainder로 본다. 만약, 문제에서 Shelly’s case를 적용하라고 표시되었다면, B=Life Tenant=Remainder=B’s heirs 이 도식을 기억해야 한다.
3 Notes
[i]Long v. Long 343 N.E.2d 100 (Ohio 1976) 참조 (Fee tail설명)
[ii]Station Associates, Inc. v. Dare County 513 S.E.2d 789 (N.C. 1999) 참조 (Fee simple determinable 설명)
[iii]Red Hill Outing Club v. Hammond 722 A.2d 501 (N.H. 1998) 참조(Condition subsequent 설명)
[iv]Kerley v. Nu-West, Inc. 762 P.2d 631 (Ariz. Ct. App. 1988) 참조(Social, economic 목적 달성을 위해 필요하다면 Restraint on alienation은 인정됨)
[v]Hausmann v. Hausmann 596 N.E.2d 216 (Ill. App. Ct. 1992) 참조(Life tenant가 부동산세를 내지 않으면 Waste가 발생함)
[vi]In re Estate of Jackson 508 N.W.2d 374 (S.D. 1993) 참조 (Life tenant는 부동산과 관련된 필요한 수리는 해야함)
파일 첨부Sample_Real Property_교재_부끄끄_전자_개정3판_Sample.pdf
전자책: 4만5천원
종이책: 6만원
서울대 경제학부 졸
University of Kansas School of Law, Juris Doctor (J.D.)
前 한국산업은행 근무
미국변호사 (Washington, D.C.)
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